интересно
Предыдущая | Содержание |

Модель муниципальные проекты инвесторов-землепользователей

Одним из важнейших условий привлекательности для инвестора той или иной территории Москвы являются:

стоимость аренды земельного участка (включая оплату права аренды и арендные платежи);

ТЭЗ - принадлежность к конкретной территориально-экономической зоне Москвы.

Рассмотрим пример. В Москве район Очаково-Матвеевское состоит из селитебной зоны - микрорайоны Матвеевское, Очаково и Аминьево, которые, обладая схожими градостроительными характеристиками, относятся к разным ТЭЗ (табл. 8.13): Матвеевское - к ТЭЗ 18, Очаково и Аминьево - к ТЭЗ 17. Промышленная зона относится к ТЭЗ 34. По базовым ставкам, используемым при расчете стоимости прав аренды земельного участка, соотношение между зонами следующее:

(ТЭЗ 17): (ТЭЗ 18) = 1,2:1,0;

(ТЭЗ 18): (ТЭЗ 34) =1,8:1,0;

(ТЭЗ 17): (ТЭЗ 34) = 2,0:1,0.

По описанию ТЭЗ района можно сделать заключение о том, что при эквивалентной привлекательности для инвестора земельных участков в микрорайонах Очаково и Матвеевское стоимость прав аренды в этих микрорайонах отличается на 20 %. Резкая разница между зоной микрорайона Очаково и Промышленной зоной приводит к тому, что в пределах одной транспортной развязки (Проектируемый проезд 1980) стоимость прав аренды на эквивалентные, с точки зрения инвестора, земельные участки может отличаться в 2 раза. При определенных условиях расчетная стоимость права аренды, определяемая по утвержденным методикам Москомзема, может быть увеличена или уменьшена в разрешенных пределах:

Увеличение стоимости права аренды земельного участка имеет положительные и отрицательные моменты. Положительным является увеличение разового денежного поступления в местный бюджет. Но, с другой стороны, увеличение стоимости прав аренды приводит к тому, что:

увеличивается время поиска инвестора;

количество потенциальных инвесторов уменьшается;

увеличивается срок началаосвоения земельного участка.

Уменьшение стоимости права аренды приводит к уменьшению разового поступления в местный бюджет, однако количество потенциальных инвесторов на освоение земельного участка увеличивается, уменьшается время поиска инвестора и срок начала освоения участка. Кроме того, снижение размеров оплаты права аренды может позволить местным органам исполнительной власти более активно привлекать инвесторов к участию в районных, окружных социально-экономических и градостроительных программах.

Разовая оплата значительных сумм за право аренды экономически невыгодна инвестору, так как снижает эффективность оборотных средств. Уменьшение суммы за право аренды при наличии такой возможности или ее рассрочка позволяет органам исполнительной власти получить согласие арендатора на освоение земельного участка и регулярные выплаты в местный бюджет. При соответствующем определении обязательств можно добиться не только устранения негативных моментов, возникающих при уменьшении или рассрочке платежей за право аренды, но и получить достаточно хороший экономический эффект или повысить привлекательность земельного участка.

Опыт практической работы с инвесторами в районе Очаково-Матвеевское показывает следующее: добиваясь уменьшения стоимости права аренды земельного участка ориентировочно на 20%, можно получить денежных поступлений от арендатора в местный бюджет на 30 - 50% больше за время аренды по сравнению с суммой, на которую ранее была занижена стоимость права аренды земельного участка. Это достигается путем привлечения средств арендатора на реализацию социально-экономических и градостроительных программ района и округа.

Рассматривая возможности увеличения, уменьшения стоимости права аренды земельного участка и рассрочки по ее оплате, необходимо учитывать следующие факторы:

темпы развития инфраструктуры района, округа и улучшения их социально-экономических характеристик;

экономическую политику органов местной администрации;

финансовую надежность потенциальных инвесторов;

социально-экономическую ситуацию;

градостроительную перспективу района, округа.

По данным инвентаризации на 1997 г. только в районе Очаково-Матвеевское было зарегистрировано 715 земельных участков, имеющих владельца или землепользователя-арендатора. В настоящее время в этом районе имеется резерв на операции с землей на десятки лет. За 1998 г. было подписано более 100 договоров аренды: как с теми землепользователями, срок действия договора с которыми истек, так и с новыми землепользователями. Причем были расторгнуты договоры с 15 землепользователями в основном по следующим причинам:

землепользователь стал несостоятельным в смысле выполнения платежей по договорам аренды;

землепользователь не реализует тот целевой проект, для которого арендовал участок (либо использует его не по назначению).

Выходы модели - это совокупность терминаторов term. Терми-таторы неявно влияют на выходные результаты x(t). Соответствующие п генераторов имеют номера х,хг, ... , х„. Дальнейшая детализация структуры предприятия требует послойной декомпозиции черного ящика. На рис. 8.16 (слой 2 структурного анализа) сделана декомпозиция основных процессов, связанных с материальными, информационными и денежными потоками на предприятии. На рис. 8.15, 8.16 видно, что процессы, связанные с бухгалтерскими проводками и перечислением денег, требуют дальнейшей, более глубокой декомпозиции.

Слой 3 структурной функциональной схемы (рис. 8.17) показывает структуру операций со счетами бухгалтерского учета, реализацию требований налогов и договорных обязательств инвестора-землепользователя. Только на этом слое происходит взаимная увязка всех типов потоков.

В схеме экономического процесса, показанной на рис. 8.15 — 8.17, предполагается, что основной источник финансирования - это средства инвестора, а также привлеченные средства и, возможно, кредиты. Основным достоинством имитационной модели является возможность быстрого создания альтернативных решений:

финансирования за счет 100%-ного единовременного авансирования работ;

инвестирования работ по разработанному графику;

привлечения компаньонов и кредитов.

Проработка альтернативного варианта означает лишь частичное изменение графической схемы модели, за которым последует частичное изменение ее структуры. Моделирование в данном случае является разновидностью макетирования на интеллектуальном уровне. Чем более высокоуровневыми средствами располагают система или пакет имитационного моделирования, тем более качественную модель можно создать: при тенденции сокращения времени создания или модернизации модели.

Следует отметить, что на практике черный ящик узлом модели не представляется; узел parent абстрактный, в тексте Pilgrim-модели он не генерируется. Основная польза слоя 1 состоит в формализации входов и выходов.

Вероятность неизвестного рискового события Рг - это вероятность события в имитационной модели. В данном случае (см. рис. 8.16) такое событие связано с изъятием участка несостоятельного инвестора-землепользователя и возвратом его в набор свободных земельных ресурсов (хотя можно рассматривать и более мягкие варианты). Изъятие означает выход транзакта из узла 123 для последующего уничтожения. Модель позволяет не только уточнить эту вероятность, но и высказать гипотезу о законе распределения времени наступления такого события.

При построении конкретных имитационных моделей использовались типовые схемы логистических потоков материальных и денежных средств на предприятии (рис. 8.18). В расчетах использовались предпосылки и исходные данные, показанные на примере реального инвестиционного проекта (табл.8.14).

В табл. 8.14 применены следующие сокращения:

УР - управа района;

ПАО - префектура административного округа.

Инвестор-землепользователь получает землю по договору аренды для реализации инвестиционного проекта в течение времени tp. Теоретически могут быть следующие результаты деятельности инвестора-землепользователя:

по завершении времени tp он сам эксплуатирует частично или полностью объект (производственный объект), переоформив договор аренды;

он частично или полностью продает объект (причем будущими землевладельцами прямо или косвенно станут покупатели этого объекта);

он терпит неудачу и вынужден прекратить реализацию своего проекта.

Землепользователь начинает свой инвестиционный проект только в том случае, если после его реализации (при t > tp) получаемые ежегодные доходы превысят ежегодные текущие затраты и обеспечат компенсацию всех расходов на реализацию инвестиционного проекта, понесенных за время tp. Предположим, что для проведения инвестиционного проекта перечисляются инвестиционные суммы начиная с момента времени t =0.

Из табл. 8.14 видно, что стоимость проекта составляет 30 000 000 долл. Причем на строительство идет приблизительно две трети суммы, а одна треть - это платежи, связанные с земельным участком.

Ниже приведен текст одного из вариантов двухслойной структурной модели Муниципальные проекты инвесторов-землепользователей, реализованной в терминах системы имитационного моделирования Pilgrim (рабочий вариант). Структурная схема и исходные данные этой модели были подробно рассмотрены выше. Текст модели снабжен комментариями к исходным данным:

Выводы

Задачу коммивояжера можно решать совместно с имитационным моделированием. Причем при большом числе населенных пунктов алгоритм двух вертолетов всегда дает решение, лучшее по сравнению с алгоритмом ближайшего непосещенного города и не уступающее по точности другим методам математического программирования. Это происходит потому, что оптимизация осуществляется двунаправленным одновременным просмотром. Алгоритм ближайшего непосещенного города начинает запутывать маршрут и при большом числе пунктов уводить его от оптимального, так как в конец маршрута заглянуть невозможно. Если иметь средства автоматического отображения маршрута (их предоставляет Pilgrim), то неоптимальные участки сразу видны в результатах.

Задача взаимного исключения возникает в следующих случаях:

при создании сложных программных мультипроцессных средств;

для моделирования логики экономического (часто логистического) процесса. Аналитические методы решения этой задачи отсутствуют.

При моделировании автоматизированной системы бухгалтер ского учета применение методов исследования операций становится невозможным по двум причинам: во-первых, число бухгалтеров не может быть большим и, во-вторых, присутствует фактор неисправ ности. Если попытаться создать математическую модель с помощью, например, аппарата вложенных цепей Маркова (метод Кендалла) или аппарата полумарковских процессов, то придется ввести боль шое число допущений, которые сделают погрешность метода при определении tq крайне большой (буквально плюс-минус в несколько раз). Обе отмеченные причины приводят к тому, что от построения математической модели приходится отказаться. Поэтому применяется метод имитационного моделирования.

Решение задачи минимизации производственных затрат, основанное на применении только двух первых моментов динамических параметров производственного процесса, как показывает практика, может дать решение, которое хуже оптимального в смысле потерь (из рассмотренного примера- потери в 1,5 раза больше). Правильные решения можно найти только с помощью имитационной модели.

Групповые потоки запросов, возникающие в локальных вычислительных сетях, не позволяют применять аналитические методы теории стохастических сетей для расчета трафика задержек в сети и эффективности всей системы, поскольку погрешность при этом такова, что реальные величины соответствующих показателей в несколько раз хуже расчетных. Имитационная модель позволяет получать реальные результаты с хорошей доверительной вероятностью.

Модель оценки эффективности предприятия, выпускающего продукцию, реализующего ее на конкурентном рынке, закупающего полуфабрикаты и пользующегося банковскими кредитами, состоит из трех независимых процессов: основного производственного процесса, процесса закупок полуфабрикатов и процесса сбыта.

Все процессы автономны. Они могут взаимодействовать только опосредованно: через банковские счета и счета бухгалтерского учета. Применение методов исследования операции в таких случаях зачастую затруднительно или невозможно. Но имитационное моделирование решает эту проблему.

Моделирование процесса реализации инвестиционного проек та инвесторов-землепользователей имеет следующие характерные особенности: инвесторы и муниципальные власти находятся во вза имной зависимости; существует заранее неизвестное оптимальное соотношение между платой за право аренды, арендными платежами и динамикой внесения этих средств инвесторами в местные бюдже ты; существует неизвестная (для каждого проекта - уникальная) од нозначная связь между объемами финансирования проекта, сроком реализации проекта, графиком перечисления инвестиционных сумм и параметрами риска, причем рискуют и инвесторы- землепользователи, и муниципальные власти.

Установить временные и финансовые параметры этих особенностей с помощью только аналитических методов и теории бухгалтерского учета невозможно. Но структурный анализ процесса реализации проекта позволяет построить имитационную модель.